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ETABLIR LE PLAN FINANCIER

1) Penser court, moyen et long terme

Lorsque vous envisagez de faire construire, il est très important d’établir (via un fichier Excel, par exemple), un plan financier le plus précis possible. Tel un bloc note, vous y consignerez l’ensemble des éléments quantitatifs qui vous seront donnés par les nombreux intervenants que vous soumissionnerez et vous l’affinerez au fil de l’avancement de vos recherches.

En outre, pensez à réfléchir également à vos objectifs à moyen et long terme ! En effet, si à court terme le coût de la construction est le plus important à cerner, pensez à prévoir les différentes hypothèses futures. Lorsque vous serez dans votre maison, la vie pourrait vous réserver des surprises, tâchez de les prévoir au mieux. Si vous vous engagez dans un prêt hypothécaire de 20 ou 30 ans, essayez de prévoir ce qu’il peut arriver durant une si longue période : mariage, naissance, décès, perte d’emploi… Les nombreux événements de la vie peuvent parfois perturber complètement le budget d’un ménage et si vous avez calculé « trop juste », vous vous retrouverez complètement coincé et contraint de capituler (vente de la maison) ! Si certaines dépenses importantes sont prévisibles, prévoyez-les (achat d’une voiture, aménagement d’une partie de la nouvelle maison,…). Réflexe de banquier oblige, je ne peux que vous conseiller à assurer la meilleure couverture possible pour couvrir le risque de votre décès au moyen d’une assurance « solde restant dû ». Cette assurance permettra, en cas de décès d'un des emprunteurs, de réduire à zéro le solde restant à remboursement (ceci pour autant que vous couvriez 100% de celui-ci) et de laisser vos proches dans une situation idéale, financièrement parlant. Renseignez-vous bien auprès de votre institution bancaire sur cette question primordiale !

2) Définir ses possibilités d'emprunt

Vous avez décidé de vous lancer dans la grande aventure, la toute première étape est sans nul doute de délimiter très précisément le budget que vous aller affecter à votre projet. Déterminez vos sources de financement : combien de fonds propres êtes-vous capable d’injecter dans le projet, quelle proportion du projet devra-t-elle être financée ? Si vous devez recourir à un financement hypothécaire auprès d’une banque, votre recherche de précision sera toujours appréciée par le banquier qui étudie votre dossier. Vous lui prouverez ainsi votre sérieux et votre crédibilité ne pourra en être que bénéficiaire. Alors comment procéder ?

La première étape est de définir votre capacité d’emprunt. Pour ce faire, il est toujours bon de se rapprocher au maximum de la fameuse « règle du tiers ». C’est-à-dire que vos charges de crédit doivent si possible, se rapprocher du tiers de vos revenus. Bien évidemment, si vos revenus sont relativement élevés, la banque aura tendance à être plus souple s’orientant alors vers un ratio de 40 à 50%. S’il n’existe aucune règle officielle sur la question, sachez que globalement, on laissera toujours à un ménage de deux personnes, un minimum de 1.200 euros pour vivre après déduction des charges de crédit (pour une personne seule, le minimum absolu sera de 850 euros).

Pour calculer votre revenu officiel :

> Si vous êtes salarié employé, considérez la moyenne de vos 3 dernières fiches de paie "normales" (c’est-à-dire, excluant celles comprenant des éventuelles primes, pécule de vacance ou 13ième mois). Multipliez la moyenne mensuelle obtenue par 13,85/12.

> Si vous êtes salarié ouvrier, considérez la moyenne de vos 3 dernières fiches de paie "normales". Multipliez la moyenne mensuelle obtenue par 12,50/12.

> Si vous êtes indépendant, considérez sur vos 2 derniers avertissements extrait de rôles, votre "revenu globalement imposable", soustrayez les impôts payés pour les années concernées et divisez le résultat obtenu par 24 (mois). Enfin, considérez l’état de votre résultat pour l’année encours et faite une projection pour obtenir le "niveau" de l’année encours. Faites ensuite une moyenne des 3 années de référence.

Illustrons à présent la méthode de calcul au moyen d'un exemple : Nous sommes en août et M. et Mme BORROW souhaitent déterminer leur capacité d’emprunt.

Madame est employée depuis 4 ans, ses 3 dernières fiches de paies « normales » sont respectivement d’un montant de 1.314.28 EUR, 1.321.37 EUR, 1.318.12 EUR. Pour obtenir son revenu mensuel officiel on applique la formule suivante : ((1.314,28 + 1.321,37 + 1.318,12) /3)*13,85/12 = 1.521,10 EUR

Monsieur est indépendant. Selon son dernier avertissement extrait de rôle, son revenu globalement imposable est de 38.500 euros. Il a payé 13.475 euros d’impôts sur cette même année. Son revenu net annuel a donc été de 25.025 euros, ce qui donne un revenu mensuel de 2.085,42 euros. Afin d’affiner son revenu mensuel, nous consultons son avertissement extrait de rôle précédent, nous constatons un revenu globalement imposable de 32.300 euros et un impôt payé de 9.367 euros. Son revenu net annuel a donc été de 22.933 euros, ce qui donne un revenu mensuel de 1.911,08 euros. En outre, Monsieur a une augmentation sensible de son chiffre cette année suite à la signature d’une convention de consultance à durée indéterminée avec une grosse entreprise. Selon ses chiffres provisoires pour les 7 premiers mois de l’année, son résultat est déjà de 27.500 euros. Nous pouvons donc projeter un revenu globalement imposable pour cette année de 47.142,86 euros (27.500 /7 *12). Nous soustrayons de cette projection 35% pour provisionner l’impôt de cette année et nous obtenons un revenu net annuel estimé de 30.642,86 euros, ce qui donne un revenu mensuel estimé de 2.553,57 euros. Pour obtenir son revenu mensuel officiel, nous faisons la moyenne des 3 années (2.553,57 + 1.911,08 + 2.085,42) /3 = 2.183,36 EUR

Le revenu de référence du ménage sera donc de 2.183,36 + 1.521,10 = 3.707,46 EUR

Selon la règle du tiers, ils peuvent donc avoir sans difficultés (3.707,46/3) = 1.285,82 EUR de charge de crédit. Selon la règle du minimum de 1.200 euros à laisser au ménage, la mensualité de crédit pourrait théoriquement aller jusqu’à 2.507,46 EUR. Dès lors les charges de crédit seront impérativement situées dans la fourchette 1.285,82 à 2.507,46 euros (gardant à l’esprit que la banque évitera selon toutes vraisemblances de dépasser 50% des revenus, soit 1.853,73 EUR). Dès lors, si le ménage a déjà des crédits encours, le disponible pour le nouveau projet diminuera d’autant que le niveau de celles-ci.

Enfin, pour clôturer le sujet, veillez à calculer vos "autres charges" courantes avant de déterminer la mensualité maximale que vous pouvez consacrer à votre projet. En effet, votre train de vie et vos habitudes, sont déterminantes dans votre budget. Ainsi, le ménage qui souhaite partir en vacances chaque année, acheter régulièrement de grosses berlines, manger souvent au restaurant, n'aura probablement pas le même "disponible" que le ménage économe, prêt à faire des "efforts" pour se payer sa maison... mais là, à chacun de déterminer ses priorités !

Pour calculer la somme que vous pouvez emprunter :

Désormais, vous connaissez la mensualité maximale que vous pouvez affecter à votre projet. Il est donc temps d’identifier les montants empruntables correspondants. Bien évidemment, le taux d’intérêt du futur prêt hypothécaire sera déterminant dans votre calcul. Pour vous aider à l’estimer, consultez le niveau des taux hypothécaire via le site Internet de votre institution bancaire. La durée sera l’autre facteur déterminant. A ce sujet, il est important de préciser que peu de banques accepteront la fin de votre prêt hypothécaire au-delà de 70 ou 75 ans. Enfin, à l’heure actuelle, les durées des financements varient de 10 à 40 ans.

Pour vous aider à calculer la mensualité d'un prêt hypothécaire par rapport au montant emprunté, vous pouvez télécharger ce fichier Excel (format compatibles avec toutes les versions de Microsoft Excel). Les formules étant pré-inscrites, vous pourrez utiliser cet outil facilement en complémentant les cases jaunes (montant emprunté, taux et durée).

Vous voilà donc avec l'essentiel des informations pour définir le montant global de votre projet !

3) Estimer le coût global de son projet

Estimer le coût global de son projet, c’est un exercice qui demande concentration, recherches et précision. Avant toutes choses, vous devez définir le budget global que vous souhaitez mettre à disposition pour votre projet tel qu’expliqué précédemment. En d’autres termes, la somme maximale que vous ne souhaitez pas dépasser. Dans le cadre d’une construction, vous devrez scinder votre budget en deux parties : le terrain, d’une part, la construction, d’autre part.

Les frais connexes à prévoir :

Comme expliqué dans la page le terrain, il vous faudra considérer 17 à 18% de "frais" en plus de prix d'achat du terrain. Tandis que pour la partie construction, si vous avez recours à un prêt hypothécaire, 2,5% de "frais" devront être prévus (inscription de l'hypothèque, frais divers et honoraires du Notaire pour l'acte hypothécaire). Conseil : si vous connaissez par avance le montant à emprunter pour votre construction, demandez à votre banque de prévoir directement une inscription hypothécaire en conséquence, ceci vous fera réaliser une économie importante sur les "frais de Notaire". En effet, retourner une deuxième fois devant votre Notaire vous coûtera beaucoup plus cher.

Comment déterminer la taille de ma maison par rapport à mon budget ?

Pour arriver à une estimation correcte, vous devez mettre en rapport le nombre de m² habitables que vous souhaitez avec votre budget global construction (hors imprévus : voir le paragraphe suivant à ce sujet). Attention, veuillez considérer la différence entre le nombre de m² au sol de celui de m² habitables finis. En effet, ne négligez pas la surface prise par vos murs. Pour vous illustrer notre propos, prenons l’exemple de notre maison. La surface au sol est d’environ 107 m² tandis que la surface habitable intérieur (par niveau) est d’environ 89 m², soit une perte de +/- 17% avec les murs. En d’autre termes, à la surface que vous souhaitez avoir par niveau, rajoutez environ 20% pour obtenir la dimension au sol (89 + 20% = 106.8).

Si comme nous, vous conserver des parties non aménagée (aménageable dans le futur), comptez pour celles-ci 60% de votre prix au m².

Pour vous donner une idée, les constructeurs clé sur porte que nous avons consulté proposaient en 2008 un coût au m² tournant entre 1.000 et 1.250 euros tvac le m² habitable fini (sauf cuisine équipée). Dans cette logique, une maison de 150 m² habitables « finie » coûte 150.000 à 187.500 euros (hors imprévus). Autant vous rassurer tout de suite, dans notre cas, nous étions proches de 800 euros tvac le m² fini (Pour plus d’informations concernant le sujet du choix de vos entrepreneurs, référez-vous à la page les entrepreneurs). Reprenant notre exemple d’une maison 150 m², à 800 euros tvac de m², vous obtenez un prix de 120.000 euros ! La différence est donc plus que significative !

A l'heure actuelle, basez donc vos estimation du 900 euros tvac par m² habitable pour une construction en corps de métier séparés, vous aurez un prix de référence cohérent. Si vous préférez le clé sur porte, basez vos prévisions sur 1.250 euros tvac par m². Pour vous aidez dans vos calculs, vous pouvez télécharger ce fichier Excel (format compatibles avec toutes les versions de Microsoft Excel). Les formules étant pré-inscrites, vous pourrez utiliser cet outil facilement en complémentant les cases jaunes (prix du terrain et m² souhaités dans votre future maison).

4) Et les imprévus dans tout ça ?

Qui fait construire a toujours des imprévus… c’est un phrase que nous avons souvent entendu. Alors la question est : en a-t-on eu ? Et pour confirmer l’adage… la réponse est oui. Mais soyons clairs, si vous avez correctement ficelé vos négociations avec les différents intervenants, excluant toute variation de prix sur ce qui est convenu dès le départ, vos imprévus résulteront d’adaptation/changement que vous déciderez en cours de chantier.

L’idée, s’est que vous ne pouvez penser absolument à tout (contrairement à ce que vous croirez...). Vous oublierez certainement certains détails sans vous en rendre compte au départ. Encours de chantier vous vous direz souvent : "si je ne le fais pas telle ou telle autre adaptation maintenant… par après ce ne sera plus possible"… et c’est précisément là que naissent les fameux imprévus.

Alors quel est le montant à prévoir pour vos imprévus ? De notre expérience propre et de celle de nos proches qui se sont lancé dans cette grande aventure, la somme à prévoir varie bien souvent de 5.000 à 7.500 euros. Pensez donc à prévoir dès le départ une enveloppe pour « imprévus », dans le pire des cas, si vous ne l’utilisez pas, vous pourrez demander à votre banque de faire un « abandon de capital » sur le solde restant à prélever à votre crédit (il est en effet nettement plus intéressant de se retrouver dans cette situation plutôt que de devoir procéder à un emprunt complémentaire qui engendrera bien souvent de nombreux frais et des conditions bien moins intéressantes).

Voici quelques exemples d’« imprévus » que nous avons eu :

1) Nous avons décidé de renforcer les poutres des baies du rez-de-jardin (plutôt que du béton, nous avons opté pour de l’acier). Différence +/- 315 euros TVAC

2) Nous avons décidé de remplacer les billes de chemin de fer prévues pour les aménagements extérieurs pour des murs. Différence +/- 1.300 euros TVAC

3) Nous avons fait rajouter un petit mur à l’intérieur pour mieux séparer la cuisine du séjour. Différence +/- 110 euros TVAC

4) Nous avons sous-estimé le poste des carrelages (les goûts personnels vous emmènent parfois vers des modèles plus chers) et nous avons décidé de terminer complètement le carrelage des WC (en ce compris les carrelages muraux). Différence +/- 2.000 euros TVAC

5) Nous avons changé l’escalier pour un modèle répondant mieux aux volumes des halls. Différence +/- 1.600 euros TVAC

Au total, nos « imprévus » se sont élevés à 5.325,64 euros à ce jour qui résultent essentiellement de changements de notre initiative. Rien de catastrophique donc, si vous êtes vigileant lors de la négociation avec les différents intervenants...

 

 

 
"Jey" version 3.1 - Jérémie MALENGREAU © 2001-2013