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LE CHOIX DU TERRAIN

1) Prendre le temps

Vous avez comme nous le rêve de faire construire votre maison ? Alors tout premier conseil : prenez-le temps ! Le temps de chercher, le temps de réfléchir, le temps de calculer… La recherche d'un terrain est une étape primordiale, en effet, vous arrêtez définitivement l'endroit où vous vivrez, posez-vous donc la question de savoir si tel ou tel autre endroit vous conviendrait pour vivre durant les 50 prochaines années (même si selon vous, c'est un premier projet "provisoire" en attendant de faire "plus grand" dans le futur, ayez la sagesse de considérer que c'est un projet définitif car nul ne peut prévoir l'avenir...) ! L’enjeu est important !

Ne jamais se laisser guider par l’envie forte de devenir propriétaire mais faire preuve d’un esprit d’analyse objectif, c’est déjà en soit, la clé d’un bon début de projet. A titre d'exemple, mon épouse n'a jamais voulu céder à mes demandes répétées pour acheter un terrain dans la région namuroise, généralement moins chers que ceux en Brabant Wallon et qui nous aurait permis de construire plus vite)... elle a bien fait car grâce à son entêtement, nous avons fini par trouver un terrain dans notre région proche du budget que nous nous étions fixé -:)

N’oubliez jamais que votre maison sera identique sur un terrain "perdu au fond de la campagne" ou dans un lieu bien situé, proche de tout… En revanche, la valeur finale de votre propriété (terrain + maison) sera tout autre. Ce dernier point mérite qu’on s’y attarde durant quelques lignes… S’il y a quelques années l’on pouvait assurément dire (dans certaines régions) que lorsque la construction était achevée le nouveau propriétaire avait déjà une situation de plus-value assurée sur l’ensemble de son projet (ou prenait une valeur significative durant les premières années), le contexte a bien évolué depuis fin 2008 avec l’apparition de la crise financière et économique et il convient de bien calculer son "coup" (coût)... Quid si je dois revendre la maison pour X ou Y raisons dans un avenir proche, vais-je récupérer assez de capital pour pouvoir rembourser anticipativement mon financement hypothécaire auprès de ma banque ? Construire reste un risque car votre situation professionnelle peut changer, malgré vous...

Reste une bonne nouvelle : en Brabant Wallon (et autours de Bruxelles en général), les terrains se raréfiant, ils sont les seuls "biens" à continuer à prendre de la valeur (le marché des maisons et appartements étant en baisse). Dès lors, l'achat du terrain dans un premier temps, vous offre une meilleure garantie de récupérer votre capital en cas de soucis.

Pour notre part, nous avons commencé à regarder (selon les périodes avec plus ou moins d'attention) à la mi-année 2006, quelques mois avant notre mariage pour arriver en avril 2008 à la décision d’achat de notre terrain.

2) Les 8 points à analyser

Vous l’aurez compris, le choix du terrain est une étape primordiale. Mais à quoi faut-il faire attention ? Selon nous, 8 points doivent attirer votre attention : la situation géographique, le prix (au m²), la qualité de la terre, la topographie de la parcelle, le voisinage direct, les équipements à rue, les commodités aux alentours et les prescriptions urbanistiques.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1. La situation géographique

Où est situé le terrain ? Est-il proche de votre famille, de vos amis, de votre travail ? Est-ce une région que j'aime où je me vois vivre "définitivement" ? Le terrain est-il en ville, à la campagne, dans un quartier résidentiel ? Autant de questions auxquelles vous seul être en mesure d'apporter une réponse et où l'importance relative de l'une ou de l'autre est strictement subjective.

Autre point important, c'est l'orientation de votre future parcelle... En gros, où se trouve le sud ? Dans l'idéal, vous devez favoriser une orientation sud arrière. On estime que lorsque ce n'est pas le cas, votre consommation de chauffage peut augmenter jusqu'à 20%... à ne pas négliger donc.

 

2.2. Le prix (au m²)

Se renseigner sur le niveau de prix des terrains est, bien évidemment, d'une importance capitale... l'idéal étant de réaliser une expertise au préalable de votre achat, ceci étant dit, une expertise, ça coûte (entre 200 et 500 euros selon les bureaux), difficile donc de l'envisager à chaque terrain que vous visitez... Pour vous renseigner sur les prix, vous pouvez déjà consulter le niveau des prix de vente des terrains sur les sites tels qu'Immoweb (mais il en existe d'autres...), consulter les statistiques nationales (prix de vente des terrains et maisons) sur le site du Ministère des Affaires Economiques, consulter régulièrement le site du journal L'Echo, qui outre révèle des informations crutiales sur le marché de l'immobilier, prodige bien souvent de bons conseils en la matière, prende des informations dans les agences immobilières... Et via des recherches sur les moteurs de recherches, vous trouverez certainement bien d'autres informations qui vous seront utiles... Retenez aussi que les terrains de petite taille (5 à 10 ares) sont les plus recherchés et donc, les plus chers... le prix au m² doit donc être analysé avec un certain recul.

Notre terrain a été expertisé par GUDRUN XPERT sur la demande de notre banque... coût 225 EUR tvac et la valeur vénale qui a été déterminée par l'expertise est supérieure au prix d'achat du terrain... preuve que nous avons bien calculé notre affaire... -:)

 

2.3. La qualité de la terre

Autre point important qui peut influencer considérablement le budget de votre construction, c'est la qualité des terres... Sont-elles saines (non polluées) car en cas contraire il faudra dépolluer le terrain (ce qui est obligatoire = surcoût assuré), quelle est la qualité du sol ? Le sous-sol est-il argileux ou sablonneux, a-t-il été remblayé (ce qui peut souvent être le cas d'un terrain plat) ? Quid d'éventuelles roches ou d'une nappe d'eau ?

Une fois encore, c'est difficile d'apporter une réponse aux multiples questions qui précèdent... l'idéal étant de faire une étude de sol, mais le budget varie de 500 à 2000 EUR et pour bien faire, un bureau d'ingénieurs en stabilité doit par la suite y faire une étude de stabilité des terres (coût 1000 à 3000 EUR)... bref, une fois encore, c'est le bon sens (et peut être la chance) qui doivent primer. Un petit conseil, c'est de regarder la végétation présente sur le terrain, elle pourrait déjà vous donner une indication relative de la qualité de la terre, autre conseil : ne pas hésiter à consulter les voisins directs, ils pourraient vous apprendre bien des choses... N'ayez pas peur d'en parler avec vos proches qui auraient fait construire, ils seront aussi de bon conseil !

Après l'avoir acheté, nous avons réalisé les essais de sol via un ingénieur, Jacob BEGG pour un prix inférieur à 1.000,00 eur tvac, suivi d'une étude de stabilité réalisée par la société MC-CARRE pour un prix proche de 1.000,00 eur tvac également et nous n'avons eu aucune mauvaise surprise.

 

2.4. La topographie de la parcelle

Un terrain qui est plat coûte plus cher, c'est bien connu... La piste d'une économie pourrait être de favorser un terrain plus accidenté, mais attention cependant, c'est le raisonnement que nous avons suivi, à tord... La particularité d'un terrain en pente légère ou moins légère, montante ou descendante... c'est un surplus automatique sur le budget de la construction ! Pour notre projet, j'estime que c'est un surcoût situé entre 15.000 et 30.000 eur ! Alors, la grande question est : pourquoi ?

Réponse : notre terrain en pente descendante (légère) nous a imposé de réaliser un niveau -1 à hauteur du jardin, un niveau 0 à hauteur de la voirie et un niveau + 1 dans le toit > 3 niveaux, c'est automatiquement plus cher que 2, logique... (compte tenu qu'en plus, il y a, du coup, 2 niveaux de hourdis, sachant que le prix moyen pour un niveau de hourdis est proche de 5.000 eur htva). De plus, les règlements urbanistiques imposent en Wallonie une hauteur "sous corniche" au niveau de la rue, de 3 mètres 50 (qui se mesure entre le seuil de la porte d'entrée et la corniche), compte tenu que la hauteur plafond standard d'un niveau de maison est située entre 240 et 260 cm, vous voilà automatiquement avec un niveau dans le toit munis de murs de 90 à 110 cm avant que la toiture ne débute = plus de maçonneries = plus de matérieux = plus de main d'oeuvre =... plus cher (estimation : 4.000 eur en plus) ! Ceci sans compter le terrassement qui impose une évacuation des terres. Pour ce dernier point, nous avons eu la chance d'avoir un ami qui a pu nous régler ça sans trop de problèmes car nous avons eu 300 m³ à évacuer ! (il faut savoir que le prix moyen est de 22 euros le m³ à enlever... imaginez la note : 6.600 eur htva), de plus, les ouvriers ont besoin de plus de temps pour travailler et enfin, vous obtenez aussi un surplus pour la création des murs qui sont sous-terre (murs plus larges, isolant à prévoir,... si vous faites des caves, vous serez confrontés à cette problématique... pour des caves, prévoir un surplus de +/- 25.000 eur)... bref, à ne pas négliger !

Enfin, le fait que le terrain soit fourni en végétation n'est pas non plus à prendre à la légère... Croire qu'enlever quelques arbres ne vous coûtera rien est une illusion (de plus, il faut évacuer le bois)... Notre terrain qui fait +/- 7 ares était un verger pour ainsi dire à l'abandon depuis plus de 30 ans... Persuadé que nous n'en avions que pour un ou deux week-end de travail à "nettoyer" le tout, nous avons bien du constater notre erreur de jugement en la matière car commencé en mai 2008, nous avons achevé ledit nettoyage en novembre de cette même année ! Coût (en l'ayant fait nous-même avec l'aide de nos précieux amis que nous remercions au passage, surtout Nico...) +/- 400 eur (achat des outils compris). Pour information, réalisé par un professionnel, le budget à prévoir était de +/- 1.800 eur (sans les outils, évidemment).

 

2.5. Le voisinage direct

Comme précisé plus haut, il est important de consulter le voisinage direct plus plusieurs raisons : ils connaissent bien souvent les qualités mais aussi les défauts éventuels du lieux. Il arrive qu'ils vous fournissent des informations sur le passé qui peuvent être importantes, enfin, vous avez l'occasion de voir avec qui vous allez partager la vie du quartier dans lequel vous envisagez de constuire. Certes, l'importance d'un "bon" voisinnage ne revêt pas la même dimension que dans un immeuble à appartements, mais néanmoins, il est utile de prendre ce point dans la balance lors de votre décision d'achat.

 

2.6. Les équipements à rue

Le terrain que vous souhaitez acheter est-il équipé en gaz, eau, électricité, télédistribution, téléphone ? Etes-vous proche d'un égout ? Car si ce n'est pas le cas, prévoyez du budget pour amener le tout dans votre maison... On parle ici des fameux impétrants... le budget à prévoir tourne généralement autours des 5.000 EUR, mais la non proximité des raccords pourrait faire doubler sans difficulter cette enveloppe, à méditer donc...

 

2.7. Les commodités aux alentours

C'est peut-être le point le plus important qui va déterminer la valeur actuelle et futur de votre projet ! En effet, un terrain proche de "tout" (magasins, écoles, transports en commun,...) a automatiquement plus de valeur que le terrain situé en pleine campagne où la voiture devient indispensable. Ainsi, il faut bien souvent considérer dans un ménage "normal" que dans ce dernier cas 2 voitures seront quasi obligatoires. Si vous achetez un terrain au moyen d'un financement de 30 ans, par exemple, et que votre terrain est proche de toutes les commodités, vous pourriez vous passer d'un second véhicule (si on part du principe que sur une période de 30 ans, vous avez 4 voitures et que chacune des voitures vous coûtant 25.000 eur durant sa durée de vie, ce montant comprenant le prix d'achat, les taxes, assurances, entretiens, frais de carburant et autres, vous voilà avec 100.000 eur à prévoir en plus... en voyant les choses comme ça, vous aurez tendance à regarder le prix des terrains autrement, croyez-moi).

Le choix de notre terrain a été fortement dicté par la proximité des commodités. Car nous avons le train (et futur RER) à moins d'un kilomètre, arrêt de bus à 150 mètres, 5 écoles aux alentours, commerces à moins d'un kilomètre, épicerie de quartier à 400 mètres, autoroute E411 à 5,5 km, mon lieu de travail actuel étant à 8km, celui de mon épouse, à Bruxelles étant facilement accessible via les transports en commun (la gare ou le bus permettant en effet d'accéder facilement aux grandes villes : Bruxelles, Namur, Liège,...).

 

2.8. Les prescriptions urbanistiques

Ce dernier point d'attention peut contrecarrer vos rêves de construction... Car si la région Wallone impose toute une série de choses, la commune dans laquelle vous avez l'intention d'établir domicile, peut elle aussi, en imposer d'autres... Taille du bâtiment, couleur de la brique, des tuiles, emplacement de volumes secondaires, possibilités de construire une annexe ou non, obligation de planter des haies... etc... De nombreux points qui pourraient vite vous faire changer d'avis ! Pour en savoir plus, vous pouvez vous adresser au service urbanisme de la commune en question, ils pourront vous éclairer sans mal...

 

3) Combien ça coûte ?

On dit souvent que construire revient plus cher que d'acheter "tout fait"... c'est possible, mais pas systématique, tout est question de calcul, nous aurons l'occasion d'y revenir dans la page "Les entrepreneurs". Pour un terrain, il faudra considérer toute une série de frais connexes (droits d'enregistrement, frais divers, honoraires du Notaire, frais bancaires, inscription de l'hypothèque, étude de sol,...). Si votre banque souhaite inscrire une hypothèque sur votre terrain et que vous devez réaliser l'étude du sol telle que précisée ci avant, il faudra majorer le prix de votre terrain de 17-18% pour avoir un montant proche de la réalité, sachant que 12,5% sont affectés aux droits d'enregistrement pour l'achat proprement dit (= dans les caisses de l'état -:))... La répartition se fait comme suit :

> Acte de vente : +/- 14% de votre prix d'achat (comprend les honoraires du Notaire, ses frais divers et les droits d'enregistrement à 12,5%)

> Acte de crédit : +/- 2,5% de votre prix d'achat (si vous financez le terrain via votre banque) où on procède à l'inscription d'une hypothèque ou à l'enregistrement d'un mandat hypothécaire (ce dernier cas de figure permet de réduire cette partie à +/- 550 euros pour l'acte)

> Frais connexes possibles : étude de sol, étude de stabilité, géomètre

Vous pourrez trouver de nombreuses informations sur les prix ainsi que des liens vers différents documents, sites ou simulateurs sur la page "Marché immobilier".

 

 

 
"Jey" version 3.1 - Jérémie MALENGREAU © 2001-2013