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LE MARCHE DE L'IMMOBILIER

1) Acheter ou louer ?

Nombre de particuliers sont un jour ou l’autre confrontés à ce choix : acheter ou louer ? Vu les prix de l’immobilier, le choix n’est pas forcément évident. L’avantage de la location est que dans la plupart des cas, le loyer est inférieur au montant de remboursement d’un logement. Après quelques années, cet avantage disparaît cependant. Les prix de la location sont en effet indexés chaque année, de sorte qu'après un certain temps, louer coûte plus cher que rembourser une maison. Acheter une maison reste plus intéressant que la louer dans la plupart des cas... Mais n'oublions pas que dans le cas d'une location, à la grande différence de l'achat, in fine, vous n'avez rien !

Prenons notre cas personnel... Pour notre premier appartement (février 2003 à novembre 2006), notre propriétaire nous demandait un loyer de 471 euros. Nous avons eu la chance que ce dernier n'indexe pas ledit loyer. Nous y sommes resté 46 mois, il a donc reçu de notre part : 21.666 euros ! Pour notre second appartement (décembre 2006 - décembre 2009), le loyer de la première année était de 550 euros (soit 6.600 euros sur base annuelle). Il a été indexé à 563,76 euros pour la seconde année (soit 6.765,12 euros sur base annuelle), pour être indexé dans la dernière année à 585,29 euros (7.023,48 euros sur base annuelle). Bref, en 6 ans... c'est 42.054,60 euros que nous avons eu le "plaisir" de donner à deux heureux propriétaires ! Et en contrepartie au final... vous n'avez rien, pas même un petit lopin de terre ou une cabane dans un jardin... rien de rien !

En outre, il ne s'agissait ici que d'appartement d'une chambre (le premier de +/- 50m², le second de +/- 90 m²)... Le loyer d'un maison, c'est encore autre chose !

Pour s'en persuader, ce 15 mars 2009, je décide de faire une recherche sur le site Immoweb pour voir les maisons en location à Wavre (chef lieu de la Province du Brabant Wallon). Résultat : 12 biens à louer entre 700 euros (petite maison en centre urbain de 80 m² avec 2 chambres, sans garage et sans jardin) à 2.600 euros (villa 4 façades de 310 m² avec 6 chambres, jardin et garage). Si je considère la moyenne des prix pour ces 12 biens, j'obtiens le résultat de 1.341 euros/mois. Si j'enlève les 2 moins chers et les 2 plus chers, j'obtiens alors le résultat de 1.261 euros. Prenons l'entre-deux, et tablons sur un loyer moyen de 1.300 euros qui permet d'avoir une maison plus ou moins correcte. Ce même loyer atteindra dans 10 ans, grâce à l'indexation (en me basant sur l'index des 10 dernières années), un niveau de 1.601 euros, dans 20 ans, 1.973 euros et dans 30 ans, 2.431 euros ! Alors que pour 1.300 euros/mois, vous pouvez déjà être propriétaire (si on considère un taux de 5% pour votr prêt hypothécaire, sur une période de 30 ans, vous pouvez emprunter +/- 245.000 euros)... Inutile de vous préciser ce que vous pourriez emprunter pour 2.431 euros/mois -:)

Revenons quelques instants sur le principe de l'indexation du loyer... Pour un loyer fixé il y a 10 ans (dont il convient de préciser que le niveau est bien plus élevé aujourd'hui) l'indexation a été de 23,20%...

> Calculez-vous même l'indexation d'un loyer (chiffres depuis 1994)...

> Si vous souhaitez savoir la mensualité de l'emprunt d'un montant en particulier pour un taux et une durée bien précise, je vous invite à télécharger un petit simulateur Microsoft Excel que j'ai créé pour l'occasion. Vous y remplirez simplement les cases jaunes (montant à emprunter, taux, durée en mois) et la mensualité de votre crédit sera automatiquement calculée.

Articles de presse :

Pour votre information, je vous invite à lire l'article paru dans "L'Echo" le 18/09/2008, il expose de manière claire et objective les avantages et inconvénients d'un choix plutôt que l'autre. Louer ou acheter : quel est le bon choix ? (en format PDF).

Si tout ceci ne suffisait pas à vous convaincre, un autre article de "L'Echo" du 07/09/2008 vous vante les avantages fiscaux de devenir propriétaire (grâce à la nouvelle fiscalité des prêts hypothécaires rentrée en application au 01.01.2005...) : Le fisc sponsorise votre maison.

2) Le niveau des prix de l'immobilier en Brabant Wallon et en Belgique aujourd'hui

Comme je le précisais dans les pages précédentes du site, au préalable de votre achat, il est important de prendre des informations sur le niveau des prix de l'immmobilier dans la région où vous envisagez de vous établir. S'il existe plusieurs site (tels qu'Immoweb ou Vlan) qui peuvent vous permettre d'avoir une idée globale sur la question, les statistiques officielles sont un autre élément utile à connaître. En outre, de nombreux articles et études (entre autres, sur les prévisions futures) viennent "entourer" le sujet bien que parfois, certains points de vue se contredisent (tout le monde ne peut pas toujours être du même avis...).

Actuellement, en Belgique, pour les prix de vente des maisons et des appartements, on constate un léger recul depuis l'été 2008. C'est ce qu'indique l'indice du groupe Trevi, qui mesure l'évolution des prix. "Mais la tendance devrait maintenant se stabiliser à Bruxelles et dans le reste du pays" (dixit la société Trevi). Néanmoins, comme expliqué dans la page "Le terrain", certaines région resteront à un niveau naturellement plus elevé en raison des avantages qu'elles peuvent apporter (commodités, proximité de grandes villes, facilité d'accès,...). C'est d'ailleurs clairement le cas du nord du Brabant Wallon en particulier autour de Wavre et Rixensart.

Il faut savoir que malgré ce que l'on pourrait en penser, les prix de l'immobilier en Belgique restent relativement bon marché par rapport à l'étranger et pourtant Bruxelles est la capitale de l'Europe, ce qui laisse encore bien du potentiel pour une augmentation future...

Enfin, pour en parler durant quelques lignes, je fais partie de ceux qui estiment les prix des appartements sont très clairement surfaits. Il y a pour moi un réel danger à investir dans ce type de biens pour l'instant. Ceci sans disserter sur la problématique potentielle de la copropriété (vous devenez propriétaire avec d'autres d'un bâtiment... rien ne dit que vous partagerez leurs opinions ou que vous serez en accord avec des décisions, parfois coûteuses, de travaux ou aménagement à réaliser... que vous devrez néanmoins payer ! Pour votre maison, c'est vous seul qui prendrez les décisions, vous restez l'unique maître du jeu...)

Nous avons regroupé quelques éléments qui vous permettrons d'en savoir un peu plus sur le niveau des prix du marché de l'immobilier :

> La Chambre des Notaires du Brabant Wallon émet un rapport annuel sur le marché immobilier en Brabant Wallon. Il en ressort plusieurs informations utiles pour bien comprendre le niveau de prix pratiqués et la justification objective de ceux-ci.

> Les chiffres clés de l'immobilier en Belgique (source : Ministère des Affaires Economiques). En 8 pages, vous avez là un rapport complet sur le sujet pour l'ensemble du pays. On y apprend notamment que le prix de vente moyen d'une maison d'habitation a été multiplié par neuf depuis 1975. Au cours des 33 dernières années, la valeur des maisons a ainsi augmenté quasi trois fois plus vite que celle des autres produits (beau placement, n'est-ce pas ?).

> Calculez-vous même la valeur de votre maison (simulateur proposé par Immochecker sur base des prix actuels du marché, par commune) - Certes, ne remplace pas une expertise professionnelle, mais vous donne un bon indicateur (un de plus) utile... En outre, le même site vous propose des simulateurs pour estimer vos frais d'achat, de construction,...

Voici les prix de vente moyen pour le 1er semestre 2008 :

Maisons
Villas
Appart.
Terrains (m²)
Belgique
169.972
313.860
172.801
87
Par régions
1) Bruxelles-Capitale
318.713
1.041.058
184.863
344
2) Région flamande
178.907
333.381
178.009
141
3) Région wallonne
132.542
253.214
134.489
41
Par provinces
Brabant Wallon (W)
220.706
376.582
174.978
72
Flandre Occidentale (F)
160.564
366.547
210.405
156
Brabant Flamand (F)
211.157
360.083
177.012
160
Anvers (F)
194.602
359.844
157.467
145
Flandre Orientale (F)
163.741
307.760
172.691
139
Limbourg (F)
163.795
244.977
162.447
102
Hainaut (W)
114.572
224.034
124.761
43
Luxembourg (W)
145.176
214.239
139.144
30
Namur (W)
148.051
210.579
141.949
35
Liège (W)
131.091
203.388
121.403
36

> les chiffres complets (fichier Microsoft Excel, source : Statbel)

Articles de presse :

> 16/04/2006 (source : Le Soir) - L'immobilier double en 7 ans

3) Le niveau des prix de l'immobilier en Brabant Wallon et en Belgique demain ?

Bien évidemment, les années fastes sont clairement passées mais les risques d'une sévère et structurelle correction immobilière restent jusqu'à présent limités. Le secteur de la construction a connu des années particulièrement positives entre 2003 et 2006. La part de ce secteur dans l'ensemble de l'économie est ainsi passée pendant cette période de 4,4 à 5,8%. Dans le même temps, les prix immobiliers ont augmenté de manière spectaculaire. Néanmoins, certains économistes estiment toutefois que notre pays ne devrait pas avoir besoin dans les prochaines années d'une douloureuse correction structurelle.

A savoir, selon une enquête réalisée début 2009 : Six professionnels sur 10 de l'immobilier s'attendent à une année 2009 moins favorable pour le secteur de l'immobilier.

"Le marché belge est reconnu par l'ensemble des professionnels européens comme un marché où il y a peu d'amplitude à la hausse ou à la baisse, comparé au marché parisien, espagnol, irlandais ou anglais par exemple. Finalement, au pire, nous aurons perdu sur l'année une grosse dizaine de pourcent sur la valeur immobilière moyenne" (Eric Verlinden, administrateur délégué du groupe Trevi)

Actuellement, il semble que le marché belge du logement soit confronté à une "phase de correction conjoncturelle". Les derniers problèmes graves auxquels a été confronté le marché belge de la construction remontent au début des années '80. L'activité de la construction avait alors régressé de 87%, entraînant la perte de 84.000 emplois. Les prix des maisons avaient alors baissé de 8,9% avant qu'un redressement n'ait lieu (c'est d'ailleurs peut être ce qui justifie en partie les mesures de diminution de la TVA sur la construction en Belgique pour l'année 2009 afin de limiter une diminution dans ce secteur en Belgique... ceci dit, je n'y crois pas beaucoup, mais du coup, nous avons une TVA à 6% sur une tranche de 50.000 euros pour notre construction, excellente nouvelle donc).

Je ne pense pas qu'il faille s'attendre à des chutes massives de l'ordre 20 ou 30% telles qu'on n'a pu les constater, par exemple, sur le marché immobilier US ou dans d'autres pays en Europe, car comme expliqué ci avant, notre marché immobilier reste "fort" malgré tout... heureusement -:) Il faut néanmoins redoubler de prudence dans le contexte actuel et avoir à l'esprit qu'une maison achetée ou construite en 2009 ne va pas voir augmenter sa valeur vénale de manière aussi significative que durant les dix dernières années > d'où l'importance de bien calculer son coup (coût), comme expliqué dans la page "Le terrain".

Une analyse de la banque ING se montre un peu plus pessimiste parlant d'une possible correction de 5 à 8% pour l'année 2009 et jusqu'à 16% d'ici à 3 ans, pour retrouver le niveau des prix de 2003... Mais une fois encore, toutes les régions du pays ne seront pas logées à la même enseigne -:). La même étude précise néanmoins qu'il est malaisé de préjuger de la forme et l'intensité d'un ajustement probable des prix. L'hypothèse d'une correction de 16% est économiquement possible mais il se pourrait qu'elle soit atténuée par les changements favorables de la fiscalité et l'allongement des prêts de ces dernières années. D'autre facteurs (sociologiques et démographiques) soutiendront également le marché. Il faut encore noter que ce raisonnement ne tient qu'à offre constante. Si les prix baissent trop vite, il est possible que certains vendeurs se retirent du marché pour attendre des jours meilleurs, ce qui serait favorable aux prix...

Et à long terme ?

Difficile à prévoir... mais une hypothèse fait régulièrement surface c'est qu'une baisse des prix de l'immobilier sur le long terme pourrait être imputée au vieillissement de la population... Alors pourquoi me direz-vous ?

Au cours de la seconde moitié du 20ième siècle, la demande de logements a augmenté avec la génération "baby boom", mais celle-ci vieilli et le marché immobilier pourrait en subir les conséquences. Les "babyboomers" avaient déclenché une vague d'achats, qui n'était pas restée sans conséquences sur le niveau des prix (plus forte demande = prix en augmentation). Aujourd'hui, on assite plutôt à une diminution de la population en âge d'acheter un logement (25-35 ans). Ceci dit, l'hypothèse d'une chute des prix ne fait toutefois pas l'unanimité... A ce sujet, lisez donc cette étude.

Bref, prudence est le maître mot pour qui veut acheter, mais la panique n'est pas à l'ordre du jour... -:)

Articles de presse :

> 05/10/2005 (source : Vlan Immo) - L'augmentation des prix de l'immobilier n'a rien d'exceptionnel !

> 02/01/2009 (source : Le Soir) - Immobilier, ce qui vous attend en 2009

> 08/01/2009 (source : L'Echo) - L'immobilier belge à l'abri des excès

> 14/01/2009 (source : l'Echo) - Les prix de l'immobilier n'ont pas baissé en 2008

 

 

 
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